Gmina zapłaci odszkodowanie za zakaz zabudowy

Dla lepszego zobrazowania na czym może polegać dochodzenie odszkodowania od gminy za zakaz zabudowy posłużymy się przykładem.
Barbara B. jest właścicielką nieruchomości składającej się z dwóch działek. W 2012 r. Barbara B. uzyskała warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla tych działek. Mogła na nich zbudować dwa domy mieszkalne wraz z infrastrukturą. Po upływie niecałych dwóch lat, wójt wydał decyzję o warunkach zabudowy, w której stwierdził jej wygaśnięcie. Powyższe uzasadnił tym, że 1 sierpnia 2013 r. wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym leżą obie działki Barbary B. Nieruchomość Barbary B. została w nim przeznaczona pod uprawy rolne. Barbara B. zażądała od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, które było skutkiem wejścia w życie planu. Swoje straty oszacowała na około 190 tys. zł. Wójt dwukrotnie odmówił zapłaty odszkodowania, wobec czego Barbara B. postanowiła wnieść sprawę do sądu. W postępowaniu sądowym Sąd ustalił, że parametry nieruchomości Barbary B. pozwalałaby na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Obie działki mają dostęp do drogi publicznej i sąsiadują m.in. z terenem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Obowiązujący już plan zagospodarowania uniemożliwia jednak taką zabudowę – działki znajdują się na terenie oznaczonym w planie symbolem 5 RP o ustaleniach: tereny upraw rolnych (m.in. łąki, sady, adaptacja istniejącej rozproszonej zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej, zakaz realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej). Barbara B. nie może więc korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, określonym w decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższego, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd uznał zasadność roszczenia Pani Barbary B. i zasądził na rzecz Barbary B. odszkodowanie w wysokości 102.356,00 zł wraz z odsetkami za negatywne dla niej skutki nowego planu zagospodarowania.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie w nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób i zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu może się obniżyć np. wtedy, gdy  działka dotychczas budowlana została przeznaczona na teren rekreacyjny albo gmina postanowiła zlokalizować w jej sąsiedztwie drogę szybkiego ruchu. Przeznaczenie nieruchomości w planie nie musi się zmienić, wystarczy, że plan zmienia jej sąsiedztwo. Istotne jest, że za swoją działkę nie dostanie się już tak korzystnej ceny, jak - teoretycznie - było to możliwe zanim uchwalono plan. To strata, którą gmina może zrekompensować. Jako właściciel lub użytkownik wieczysty możesz domagać się odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Podstawą obliczenia odszkodowania nie będzie jednak cena, jaką uzyskasz ze sprzedaży gruntu, lecz jego wartość rynkowa.
Dodatkowo należy pamiętać, aby śledzić obwieszczenia gminy, bowiem informacje o zmianie przeznaczenia nieruchomości nie są doręczane jej właścicielom.
Podsumowując, w sytuacji, gdy w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać: wykupienia nieruchomości lub jej części, albo odszkodowania za poniesioną szkodę. Warto pamiętać, że wystąpienie z roszczeniem o wykup bądź odszkodowanie powinno zostać poprzedzone przygotowaniem stosownych dokumentów potwierdzających zasadność żądania.
Sprawy dotyczące dochodzenia odszkodowania za zakaz zabudowy są często zawiłe dlatego warto, przed podjęciem jakichkolwiek działań, udać się do radcy prawnego z prośbą o poradę, dzięki czemu można zaoszczędzić wysiłku, a także przygotować się należycie do uzyskania odpowiednio wysokiego odszkodowania.

Artur Zawolski, radca prawny,
Elżbieta Kornaga aplikant radcowski